Những năm gần đây, đất nền vùng ven luôn là phân khúc hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư. Không cần nguồn vốn quá lớn, những nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn có thể mang về lợi nhuận cho mình từ đất nền phân lô. Vậy bí quyết đầu tư đất nền hiệu quả cụ thể ra sao?
Bí quyết đầu tư đất nền số 1: Pháp lý dự án rõ ràng
Khi quỹ đất ở khu vực trung tâm thành phố cạn dần, nhu cầu tất yếu buộc các chủ đầu tư tìm những vùng đất mới, đất nền vùng ven tiềm năng để phát triển dự án. Hệ quả là những dự án đất nền ở các huyện vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… được mở bán liên tục, thu hút giới đầu tư ngắn và dài hạn.
Gần đây, quỹ đất ngày càng eo hẹp hơn, khái niệm “vùng ven TP.HCM” đã được nới rộng, vùng ven không còn là các huyện lỵ ngoại ô, mà dần chuyển qua các tỉnh thành lân cận, như Đồng Nai, Long An, thậm chí là Bà Rịa-Vũng Tàu…
Trong thời gian tới, hạ tầng giao thông càng được mở rộng và hoàn thiện sẽ là lực đẩy để phát triển kinh tế, thương mại cho các tỉnh thành giáp ranh TP.HCM. Giao thương hàng hoá, đầu tư công nghiệp, dịch vụ du lịch và đô thị hóa sẽ diễn ra ngày càng mạnh mẽ hơn cho các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa-Vũng Tàu… Đây cũng là lý do bất động sản vùng ven hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, khi nguồn cung dự án đất nền tăng cao cũng là lúc xuất hiện những dự án không rõ ràng về pháp lý, thủ tục đầu tư. Nhiều chủ đầu tư phớt lờ yếu tố pháp lý, hoặc cố tình làm mập mờ để mong bán được dự án càng nhanh càng tốt. Hiếm có doanh nghiệp kinh doanh BĐS nào như Địa Ốc Đại Phú Quý chỉ giới thiệu dự án ra thị trường BĐS khi đã có đầy đủ Sổ Đỏ từng nền.
Bởi vậy, bí quyết đầu tư đất nền thành công đầu tiên là phải chọn được dự án minh bạch về pháp lý, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là sổ hồng. Nếu khách hàng không xác minh được hồ sơ pháp lý của dự án sẽ rất dễ gặp những rủi ro, như: lô đất không thể ra sổ hồng, dự án chưa cấp phép phân lô, không thể sang nhượng, bán lại cho người khác, vốn đầu tư thì ngày càng bị chôn chặt.
Nhiều trường hợp người đầu tư đất nền thiếu kinh nghiệm sẽ dễ bị cám giỗ bởi những chiêu trò của bên môi giới hoặc cò đất vì giá bán thấp, tưởng tượng kịch bản sẽ sinh lời nhanh trong vài tháng tới để rồi vội lướt qua yếu tố pháp lý của dự án. Khi mua rồi mới “té ghế” vì dự án vướng quy hoạch hoặc dự án chưa được cấp phép đầu tư.
Bí quyết đầu tư đất nền số 2: Tính thanh khoản của dự án
Tính thanh khoản của dự án là bí quyết đầu tư đất nền then chốt, quyết định cơ hội đầu tư thắng hay bại. Nếu người mua tính sai về tiềm năng phát triển của dự án, hoặc mua với giá chào bán cao sẽ không thể phát sinh lợi nhuận, tức là lựa chọn đầu tư thất bại.
Theo ông Hà Ngọc Phi Hải, Giám đốc điều hành Bất động sản BIN, người mua đất nền vùng ven cần cố độ lùi nhất định, tìm kiếm và phân tích những dự án đất nền vùng ven tiềm năng , và bình tĩnh thẩm định thông tin dự án đó, chứ không nên vội vàng mua theo tâm lý đám đông.
“Những thông tin người mua cần tìm hiểu kỹ là pháp lý của dự án và sau đó là tiềm năng của dự án như thế nào, điều kiện nào để khu đất đó tăng giá, thời gian đầu tư sẽ bao lâu, mức tăng trưởng dự kiến là bao nhiêu? Khi đã có lời giải cho các thông tin trên thì mới nên xuống tiền đầu tư và có thể mang về lợi nhuận như mong muốn” – ông Hà Ngọc Phi Hải phân tích.
Nếu không tỉnh táo, người mua sẽ dễ bị mất vốn vì đầu tư theo lời rủ rê của bạn bè, hoặc theo những lời giới thiệu thất thiệt, thổi phồng giá trị dự án của cánh môi giới, quảng cáo.
Bí quyết đầu tư đất nền số 3: Thông tin quy hoạch đô thị, quy hoạch vùng
Mỗi dự án khi bắt đầu mở bán ra thị trường, chủ đầu tư đều cố gắng liệt kê những thông tin có lợi, như vị trí đắc địa, tiện ích thiết thực, gần các đô thị vệ tinh, gần sân bay, bến cảng… nhằm gia tăng giá trị của dự án.
Tuy nhiên, người mua để ở hoặc để đầu tư cần đối chiếu, kiểm tra lại các thông tin trên có chuẩn xác hay không. Nhà đầu tư có thể kiểm tra chéo thông tin dự án qua các nguồn tin cậy, như Văn phòng đăng ký đất đai của quận/huyện, Sở Xây dựng của tỉnh, thành phố… hoặc qua thông tin trên các tờ báo lớn, uy tín.
Mặt khác, nhà đầu tư cũng cần cảnh giác trước những thông tin quy hoạch khu vực đang có dự án mở bán. Những thông tin quy hoạch đô thị thường thay đổi và khá nhạy cảm. Nhiều dự án lợi dụng yếu tố này để nâng khống giá bán cao hơn nhiều so với giá thị trường, khiến người mua bị hớ giá và kết quả là bị chôn vốn đầu tư.
Câu chuyện điển hình có thể lấy ví dụ từ thị trường bất động sản Dĩ An, Thuận An (Bình Dương). Khi bắt đầu xuất hiện thông tin hai Thị xã Dĩ An, Thuận An sẽ được lên thành phố, giá nhà đất tại đây đã không ngừng tăng “kịch sàn”, có những nơi giá đất rao bán từ mức 15-16 triệu đồng/m² đã dội lên mức sốt giá 34-38 triệu đồng/m², thậm chí nhiều nơi chào giá 40-42 triệu đồng/m².
Nhiều nhà đầu tư vội vã “xuống tiền” để mong bán lại kiếm lời, đã phải nhận trái đắng khi không thể bán lại cho người khác, vì mức giá sau đó đã rớt thảm hại. Bán thì lỗ, mà càng ngâm lâu thì càng chôn vốn đầu tư làm ăn.
Các chuyên gia bất động sản nhận định, trong thời gian này, để có bí quyết đầu tư đất nền thành công, nhà đầu tư cần cân nhắc về cấu trúc tài chính khi muốn đầu tư. Cần dùng dòng vốn phù hợp với khả năng tài chính của mỗi người. Khẩu vị của từng nhà đầu tư là khác nhau nên không thể có một phương án chung cho tất cả mọi người.
Theo chuyên gia BĐS Địa Ốc Đại Phú Quý thời điểm này, chiến thuật đầu tư và nhất là đầu tư đất nền bất động sản công nghiệp, hãy chọn đầu tư dài hạn, không nên áp dụng kiểu lướt sóng vì thị trường đang có những biến động ngầm. Hơn nữa, các chủ đầu tư dự án có phần e ngại dịch bệnh nên sẽ hạn chế mở bán dự án mới. Bởi vậy, thị trường giao dịch mua bán bất động sản sẽ không thực sự sôi động như kỳ vọng của giới đầu tư.
